“现在的房地(dì)产(chǎn)很难再出现像过去十(shí)年(nián)的(de)系统性行情。”思睿集团(tuán)合伙人(rén)、首席经济(jì)学(xué)家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加明(míng)显，让机构和投资者的关注度从板块向(xiàng)单个标的转(zhuǎn)移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，从行(xíng)业来看，无(wú)论(lùn)是(shì)业(yè)绩，还是估(gū)值(zhí)，房地产都已(yǐ)经双(shuāng)杀(shā)到了最底部，而且是反复地杀到了底部，再(zài)往下的空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么如(rú)何(hé)寻找房地(dì)产个股的阿(ā)尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒，在房地产(chǎn)赛道中进行选择，需要非常小心(xīn)，避免选了半天，标的公司出现(xiàn)爆(bào)雷的情(qíng)况(kuàng)。除此之外，洪灏(hào)指出，需(xū)要满足以(yǐ)下三个(gè)基准：有大(dà)的国资背景(jǐng)的、杠杆率(lǜ)较低的、此(cǐ)前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注(zhù)一下今年房地产的开发资(zī)金(jīn)来源(yuán)，可以发现，其(qí)实银行的(de)信(xìn)贷倾向(xiàng)是不太愿意给房企贷款的，房企的主要资金来源来自(zì)新盘的(de)销售(shòu)。但(dàn)今年新房(fáng)的(de)销售情况相较(jiào)一般。再关注一下，哪些(xiē)房(fáng)企(qǐ)能从银行拿到钱，其(qí)实主要还是(shì)那些有(yǒu)国(guó)企背景的房(fáng)企，民营房企相(xiāng)对(duì)比较困难，所以整个(gè)行业出现了一个很(hěn)明显的分化，无(wú)论(lùn)是在销售，还是融资等各个方面都非常(cháng)明显。现在有国资背景的房企在资本市场表现相对较好，但没有(yǒu)国(guó)资背景(jǐng)的(de)民营(yíng)房企股价大多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向(xiàng)《红周刊》表示，在(zài)房地产行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找最后的(de)赢家”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我们会特别重视(shì)企(qǐ)业的(de)成本优势，更具体一点，就是它(tā)的净借(jiè)贷水平（净负债率）是(shì)不是行(xíng)业内的(de)最(zuì)低水平；利润率是不是(shì)行(xíng)业内(nèi)最高的(de)；融资成本是(shì)否是行业内最低的；建安(ān)成本(běn)是否也是业内最低的；这些都是我们看重的一家房(fáng)企的综合(hé)成本。

　　需要(yào)注意的是，能(néng)够同时满足(zú)上述(shù)条件的房企并不多。即便是(shì)在国(guó)央企中，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐(jiàn)恶化的趋(qū)势(shì)。以A股为(wèi)例，《红(hóng)周(zhōu)刊》根据(jù)Wind数(shù)据整(zhěng)理发现(xiàn)，截至2022年末(mò)，天房发展(zhǎn)、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西藏(cáng)城投、中交(jiāo)地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展、京(jīng)投发展、光明地产(chǎn)、云南(nán)城投、首开股份、珠江股份(fèn)、城(chéng)投控(kòng)股(gǔ)等(děng)国央企房(fáng)企也踩(cǎi)了“三道红线(xiàn)”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即(jí)便是有(yǒu)着较稳健特色的(de)国央企房企，其财(cái)务(wù)指标(biāo)称得上完全健康的(de)仍(réng)是少(shǎo)数。而更加(jiā)值(zhí)得注(zhù)意的是，在(zài)2022年，不少国企，甚至(zhì)地方国企开始(shǐ)大举扩张。而(ér)这无(wú)疑又进一步(bù)考验着(zhe)国央企(qǐ)的(de)资(zī)金链情况。

　　对房企而言，扩张速(sù)度的张弛有度尤为重要，节奏把握准(zhǔn)确(què)，有助于房企储备优质(zhì)“弹药(yào)”；但过于乐观的预判未(wèi)来市(shì)场，以及过于激进(jìn)的扩张拿地节奏(zòu)也有可能让房企(qǐ)重蹈此前的高杠(gāng)杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其(qí)配(pèi)置的(de)一家房企进行举例，它从2018年开始(shǐ)到(dào)2021年，连续4年的净(jìng)借贷比(bǐ)例都维持(chí)在33％左右，完(wán)全没(méi)有增加杠杆(gān)比例(lì)。而到(dào)2022年，这家房企(qǐ)明显感(gǎn)觉到机会来了，其开(kāi)始在一线城市进行大举拿地，净负债率也由此(cǐ)前(qián)的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近三分之(zhī)一。与此(cǐ)同时，该房企新购入(rù)地块也实(shí)现了快(kuài)速的开盘利用率，预计今(jīn)年会(huì)有更多的楼盘(pán)入市。像这类企业就符合“最(zuì)后的赢家(jiā)”的特点。一方面，在于它本身储(chǔ)备(bèi)了很多弹药，去年拿(ná)地超1000亿元，且其(qí)中(zhōng)一(yī)半在(zài)一(yī)线(xiàn)城市，另外一半(bàn)也主要集中在(zài)强二线和二线城市；另一方面，它的扩张是有节(jié)制地(dì)扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒(xǐng)道，与(yǔ)之相(xiāng)反，有些(xiē)房(fáng)企的扩张速度让(ràng)人(rén)感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年(nián)期间扩(kuò)张的民营企业的影(yǐng)子(zi)。虽然说，见(jiàn)到(dào)机会时要出(chū)手，但出手(shǒu)的章法仍要小心，如果负债率扩张得太(tài)快，但未来的两年市场没有想象得那(nà)么好，可(kě)能会(huì)重蹈覆(fù)辙。

　　那么(me)如何(hé)来衡量(liàng)一家房企的(de)扩张速度是(shì)否激(jī)进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示(shì)，主要还是看房企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率(lǜ)水平，在我(wǒ)看(kàn)来，这个比(bǐ)例如果超过60％，就是扩(kuò)张(zhāng)得过于快速了。

　　不(bù)难(nán)看出(chū)，这一标准要比“三道红(hóng)线”对房企的净负(fù)债率要求不(bù)得(dé)高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏速度(dù)并没有那么快，所以要规避公司净负债率(lǜ)提(tí)高到一个比较危险(xiǎn)的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年(nián)拿地较(jiào)积极的房企(qǐ)梳理发现(xiàn)，中交地产、中国金(jīn)茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利(lì)发展等(děng)房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交(jiāo)地产净(jìng)负债(zhài)率持(chí)续居高不下，在2020年至(zhì)2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华润置地、中国(guó)海外发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商(shāng)蛇口(kǒu)、龙湖集团等房企(qǐ)在践行较积极的(de)拿地(dì)策略的同时，也较(jiào)好地(dì)控制了公司的扩张(zhāng)速度与(yǔ)净(jìng)负债(zhài)率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等(děng)个(gè)别民营房企(qǐ)

　　或具备“最(zuì)后赢家(jiā)”的黑马特质(zhì)

　　陈昊(hào)扬(yáng)指出，实际上，他们(men)是以同一(yī)筛选标准来看国(guó)央企(qǐ)与民营房企(qǐ)，但在(zài)各维度的实际表现上，国(guó)央企确实会更胜(shèng)一筹(chóu)。如国央企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本更(gèng)低，融资渠道(dào)也(yě)更顺畅，能够做到想融就融，这样，国(guó)央企(qǐ)自(zì)然而然就具(jù)有(yǒu)天然优势。

　　虽然对(duì)比民营房企(qǐ)，机构(gòu)更加看好国央(yāng)企，但这也并(bìng)不意味(wèi)着，民营企业中就没(méi)有“黑(hēi)马”的存(cún)在(zài)。

　　据《红(hóng)周刊(kān)》梳理发现(xiàn)，仍(réng)有(yǒu)少(shǎo)数民营房企同样受(shòu)到机(jī)构的(de)青(qīng)睐(lài)。比(bǐ)如，根据2023年一(yī)季(jì)报(bào)，滨江集(jí)团的(de)十大流通(tōng)股东中(zhōng)新进了“中(zhōng)国工商银行股份有限(xiàn)公(gōng)司－景顺长城中(zhōng)国回报灵活配置混合(hé)型证券投资基金(jīn)”“全国社保(bǎo)基金一一六组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百亿(yì)私(sī)募珠海阿巴马(mǎ)资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理有限公司就长(zhǎng)期持有滨江(jiāng)集团。根(gēn)据一(yī)季(jì)报，该资(zī)产公司的(de)几只产品合计持有滨(bīn)江集团9543万股，约(yuē)占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐，和其自身的基本面表(biǎo)现存在一(yī)定关系。2020年(nián)以来的近三年时间，房地产市场(chǎng)整(zhěng)体在走“下坡(pō)路”，但作为(wèi)杭(háng)州本(běn)土(tǔ)房企的滨(bīn)江集团(tuán)仍是表现出(chū)较强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集团在(zài)业绩表现(xiàn)、销售规(guī)模、新增土储、股价表现等多维度(dù)都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非归母净利(lì)润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨(bīn)江集团更是实现了扣非归(guī)母净利(lì)润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时(shí)代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江集(jí)团(tuán)扎根杭州的战(zhàn)略布(bù)局酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人关系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七成营收来自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地(dì)区的营收(shōu)比重只占(zhàn)到近六成。近三年持续(xù)稳居杭(háng)州房企(qǐ)销售(shòu)排名第一。

　　与此同时(shí)，滨江集团在杭(háng)州的土(tǔ)储补(bǔ)充(chōng)同样较为积(jī)极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续(xù)稳居杭州的本土第一。

　　而滨(bīn)江集(jí)团在(zài)杭州的较突出(chū)表现，也让滨江(jiāng)集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集(jí)团的(de)房企排名已(yǐ)冲进(jìn)前十，根(gēn)据中指数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销售额(é)607.3亿元，位(wèi)列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价翻了超一倍以上，而(ér)近期，滨江集团更是(shì)迎来多(duō)家机构的集中调研。滨江集团发布公告(gào)表示，公司于5月10日接受了(le)信达证券(quàn)、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新华(huá)养老等18家(jiā)机构(gòu)调研。

　　产业(yè)链布(bù)局重点移至存量赛道

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房地产开发只(zhǐ)是房地产(chǎn)产业链(liàn)上的中(zhōng)游环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供(gōng)应(yīng)商，而(ér)下(xià)游应用行(xíng)业(yè)主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括中介服务、家用电(diàn)器、物业管理、家居(jū)用(yòng)品。综(zōng)合《红周刊》的采访，房(fáng)地产开发(fā)环节与上游材料(liào)端息息相关，新(xīn)盘开(kāi)工不足导致上(shàng)游不被看好，机构寻觅个股阿(ā)尔(ěr)法的思路渐渐移(yí)至下游(yóu)。“中国(guó)房地产(chǎn)行业在进入存量房时代，所以对(duì)地产产业链，尤(yóu)其是偏消费属(shǔ)性的(de)家装家(jiā)居领域，我(wǒ)们(men)相对看(kàn)好(hǎo)，因为居(jū)民保有(yǒu)的(de)住房规模越来越大，随着时间的增加，内装更新(xīn)的(de)需求也会越来越多(duō)。美国过去(qù)的数据充分说明了这一(yī)点(diǎn)，在新房销(xiāo)售见(jiàn)顶(dǐng)之后，家(jiā)具消费的增长却一直都(dōu)很好。对(duì)于地产(chǎn)产业链，我(wǒ)们(men)相对看好和(hé)内装相关(guān)的行业(yè)，例(lì)如消费(fèi)建材、家居装饰等(děng)。”万家基(jī)金(jīn)人(rén)士表(biǎo)示。

　　而根据(jù)《红周刊》对下游细(xì)分中相关赛道龙(lóng)头年内表现的统(tǒng)计(jì)，目前暂居前两(liǎng)位的都是(shì)来自(zì)家(jiā)纺赛道的公司，它们分(fēn)别(bié)是富安娜和水(shuǐ)星(xīng)家纺，特(tè)别是前者在(zài)月线(xiàn)连收七根阳线(xiàn)的基(jī)础上(shàng)，年(nián)内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富(fù)安娜主(zhǔ)要从事纺织家居、睡眠(mián)家居(jū)、生活类产品的研(yán)发、设计、生产及销(xiāo)售(shòu)，旗下(xià)拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷(kù)奇智”自有品牌。第一(yī)季度报告显示，报告期内，富安(ān)娜实现(xiàn)营业收入约(yuē)6.2亿元，同比(bǐ)减(jiǎn)少7.57％；不(bù)过实现归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的(de)净(jìng)利润约1.11亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季报(bào)的十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看，能够(gòu)发现该股早已成(chéng)为基金重仓股的天下(xià)，彼时包括公募的(de)中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈新价值和(hé)私募的明河(hé)2016，都在其中出现，占(zhàn)据了半壁江山。需要(yào)强调的是，中欧的两(liǎng)只基金都是价值派基金经理曹名长在管的(de)产品，首季其同(tóng)时重仓的房(fáng)地产产(chǎn)业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经风光一时的(de)家居板块(kuài)也因疫情(qíng)、消(xiāo)费复苏进程缓慢等(děng)多(duō)因素一度沉寂，不过好在困(kùn)境反(fǎn)转露出曙光(guāng)，家居板(bǎn)块中年内(nèi)表现最(zuì)好的(de)是志邦家居。同一时间段，该(gāi)股年内上(shàng)涨已经超过23％，从业绩来(lái)看(kàn)，无论是营收(shōu)还(hái)是归(guī)母(mǔ)净利润，公司都实(s酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人hí)现了同比双升。

　　从公司的十大流通(tōng)股股东来看，《红周刊》发现广发基金(jīn)经理罗洋慧眼独具(jù)，一季报中他管理的广发策略(lüè)优选和广发安宏(hóng)回报(bào)均增加了持(chí)股，而这(zhè)两只产品(pǐn)也(yě)成为志邦家居十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东中仅(jǐn)有的两只公募(mù)。有意思(sī)的是，他(tā)似乎对于定制家居类(lèi)标的(de)情(qíng)有独(dú)钟，在另(lìng)一(yī)家赛道公司金牌(pái)橱柜中(zhōng)，他管理的全部三只产(chǎn)品均登榜十大流通(tōng)股股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去(qù)家居家纺外，下游(yóu)的物业(yè)股也越来越(yuè)被机(jī)构所青睐(lài)，不过这类标的大(dà)多在香港上市，如何选择(zé)成为难(nán)题。对此，前述上(shàng)海公募基(jī)金经(jīng)理举(jǔ)例分析：“物业服务不是一个高毛(máo)利(lì)的行业(yè)，挣(zhēng)钱很(hěn)辛(xīn)苦(kǔ)，我(wǒ)选公司还是(shì)希望挣的是市场化应该挣的钱，以(yǐ)我曾经买(mǎi)的绿城服(fú)务为(wèi)例，它在中高端楼盘占比是比较(jiào)高的(de)，每年到(dào)期的合同里(lǐ)提价(jià)成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目(mù)到期之后，经过(guò)两(liǎng)三轮(lún)合同周期还能做到(dào)产品提(tí)价。”

　　“行业(yè)里真(zhēn)正能做到产品提价(jià)的公司(sī)很少(shǎo)，因为物(wù)业(yè)公司很容(róng)易一开始是(shì)挣钱的，后面因为保安这些固定(dìng)人员成本的年度增(zēng)长，不过服务没有特别好，客户(hù)没有那(nà)么满意，能做(zuò)到提价难度是(shì)非常大的。但是该公司(sī)能在业内做到到期(qī)之(zhī)后提价率比较高(gāo)，这跟它的定位和比较(jiào)好(hǎo)的服务是有关系的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人