饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局(jú)联合(hé)发布了关(guān)于规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构存在(zài)利用(yòng)房源(yuán)客源优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明(míng)码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题(tí)，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从加(jiā)强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严(yán)格实(shí)行(xíng)明码(mǎ)标价等(děng)十(shí)方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席(xí)分析师张(zhāng)大(dà)伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房(fáng)占市场成(chéng)交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成(chéng)交，房地(dì)产(chǎn)调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研(yán)究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对居民(mín)来说属于金额(é)不(bù)低的(de)大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非必(bì)要的收费夹带其中(zhōng)，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外的(de)负担，而且(qiě)这些服务事项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行(xíng)为及其(qí)主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工(gōng)作的(de)意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费(fèi)问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历(lì)来对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的(de)问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门主要(yào)监管的重点，将是对(duì)房地产经(jīng)纪服务收费及中介交(jiāo)易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手房(fáng)屋(wū)交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的(de)房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服(fú)务收费上(shàng)，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原(yuán)则实行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方共(gòng)同承担(dān)经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的(de)最(zuì)早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按(àn)成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年(nián)更新后的(de)收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协商(shāng)同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北(běi)京二(èr)手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收费多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过(guò)程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务(wù)过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行(xíng)明码(mǎ)标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适(shì)的(de)中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务(wù)项目(mù)、服务内(nèi)容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不(bù)得混合(hé)标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机(j在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farmī)构提供的(de)基(jī)本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收(shōu)费前应当向(xiàng)交易(yì)当事人出(chū)具收费清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明显高于(yú)市(shì)场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farm市场监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等(děng)综合措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依法查处(chù)不按规(guī)定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收(shōu)费等违(wéi)反(fǎn)价(jià)格和(hé)反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收(shōu)费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非(fēi)规定，未来(lái)如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场看，经纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利(lì)于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二(èr)手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押(yā)、不(bù)同税费(fèi)等都(dōu)可能(néng)对(duì)交易(yì)产生(shēng)影响，这(zhè)对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)行业的(de)专业(yè)性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该由(yóu)上(shàng)下(xià)家各支付一半的中介费，但在(zài)一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出(chū)现中介(jiè)费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边(biān)收费的(de)行为。部分中介公司(sī)可能会(huì)利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往(wǎn在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farmg)会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房价。两部(bù)门(mén)提出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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