文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以(yǐ)进行现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经(jīng)济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房(fáng)地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发(fā)商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前(qián)进行分(fēn)期(qī)支付(fù)。所以，预(yù)售(shòu)制度(dù)是(shì)需(xū)要严(yán)格(gé)的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复(fù)市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书(shū)，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租(zū)金(jīn)的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众购房的资(zī)金压(yā)力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展(zhǎn)进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了(le)中国(guó)香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银行的(de)责(zé)任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房(唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的(de)进(jìn)程(chéng)大(dà)于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城(chéng)市(shì)化(huà)配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当(dāng)时的(de)国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)量(liàng)小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房(fáng)供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济(jì)下的福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济的(de)商品房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化(huà)，中国人(rén)民银(yín)行等(děng)多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地(dì)产开发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国内地的(de)开发(fā)商而(ér)言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最主要方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求(qiú)，也(yě)提高了居民(mín)居(jū)住(zhù)水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售(shòu)面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的(de)比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开(kāi)发(fā)商(shāng)主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看(kàn)，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的(de)预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行获得房(fáng)款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期(qī)不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总额报价(jià)计算(suàn)重点(diǎn)资金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那(nà)么，监(jiān)管账户资(zī)金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的(de)房款。二(èr)是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期(qī)唐家三少娶了年轻女学生，唐家三少娶了年轻女学生是真的吗，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或(huò)产权(quán)保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定(dìng)最低首付(fù)比例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方(fāng)律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等(děng)各(gè)个环节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节(jié)，交房前(qián)只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房(fáng)后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门(mén)的(de)项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购(gòu)房者享受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购(gòu)房者定(dìng)金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后(hòu)按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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