近两(liǎng)年火爆(bào)的(de)创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额(é)二级市场价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分红作(zuò)为基(jī)金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品(pgrandma意思中文翻译，grandma是什么意思译ǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的(de)影响，可分配金(jīn)额(é)完(wán)成(chéng)率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受多重因素(sù)的(de)影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士(shì)还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作(zuò)期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注(zhù)意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自项目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的(de)比(bǐ)率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而(ér)产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的(de)二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行(xíng)扩募(mù)的(de)情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的(de)更新改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追(zhuī)加(jiā)投资，有机(jī)会(huì)进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在(zài)相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影(yǐng)响投(tóu)资(zī)回报，投资(zī)者(zhě)可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力(lì)、公(gōng)募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在(zgrandma意思中文翻译，grandma是什么意思译ài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年(nián)的(de)可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集(jí)材料(liào)中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也称。

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