饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部(bù)门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于(yú)规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客(kè)源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负担(dān)、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)、严格实行明码标价(jià)等十方(fāng)面(miàn)，提出了(le)意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一二线(xiàn)城市二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心(xīn)首席(xí)研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期(qī)较长(zhǎng)，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很多(duō)中介利用(yòng)信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民(mín)造成额外(wài)的负(fù)担，而且(qiě)这些服务事项并未(wèi)明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规(guī)范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调(diào)控的(de)主题(tí)。“当下(xià)，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业(yè)关(guān)注最多的(de)一个(gè)话题(tí)，便是房地(dì)产经纪服务(wù)费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋(wū)交易(yì)过(guò)程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额(é)不(bù)低的(de)中介费。以北京(jīng)某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中(zhōng)介费(fèi)约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两(liǎng)部(bù)门(mén)在(zài)此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构要合理降低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服(fú)务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关(guān)于房地(dì)产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年(nián)更新后的(de)收费标(biāo)准，即根(gēn)据这样的(de)规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经(jīng)交易各(gè)方协商同意，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实际收取(qǔ)费用(yòng)过(guò)程中，相关(guān)监(jiān)管部门(mén)当前(qián)并未明确具体的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价(jià)即可(kě)。而房地(dì)产经纪服务(wù)机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大(dà)贵州海拔高度是多少伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠(qú)道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务内容(róng)和收费标准，不得(dé)混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本(běn)服(fú)务和(hé)延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收费前(qián)应当(dāng)向交易当事(shì)人出具收费(fèi)清单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明(míng)显高于(yú)市场平(píng)均水平的(de)房地产经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将(jiāng)会(huì)同市场监(jiān)管等(děng)部门采(cǎi)取约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关(guān)部门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等(děng)违(wéi)反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构(gòu)相(xiāng)关违法(fǎ)违规信(xìn)息(xī)，市(shì)场监管部门要依(yī)法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则贵州海拔高度是多少实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有(yǒu)贵州海拔高度是多少望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主要还(hái)是规(guī)范(fàn)行(xíng)业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围(wéi)内(nèi)，加上(shàng)经纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性(xìng)质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何(hé)具体认定其中(zhōng)的细则，还需(xū)要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房很(hěn)多房源在产权(quán)方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下(xià)家(jiā)各支付一半的(de)中介费，但在(zài)一些(xiē)热(rè)点城(chéng)市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房(fáng)者处于(yú)弱势(shì)地位，从而会出现中介费(fèi)及税费均(jūn)由购房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房东愿意(yì)承(chéng)担中介(jiè)费(fèi)，这部(bù)分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司将其(qí)视为向购(gòu)房者单边(biān)收费的行为。部分(fēn)中介公司(sī)可能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部(bù)门提(tí)出严(yán)禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交(jiāo)易中(zhōng)操作的透(tòu)明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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