导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度(dù)过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一(yī)成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较发(fā)达(dá)国家(jiā)还(hái)有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并(bìng)不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子(zi)是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻(wén)发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数量极(jí)少，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前(qián)商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既(jì)有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到(dào)中国存量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实(shí)际(jì)变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付(fù)使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到(dào)了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套(tào)房(fáng)，就会造(zào)成人(rén)口净(jìng)流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上(shàng)会占据(jù)两(liǎng)套房，在(zài)高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等(děng)基(jī)础设(shè)施陈旧，给住(zhù姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她)户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代(dài)生(shēng)活(huó)需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年(nián)间农民(mín)带(dài)房(fáng)进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人(rén)户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均(jūn)人(rén)口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资(zī)源和生产要(yào)素(sù)逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设(shè)施(shī)配套差、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差(chà)异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其(qí)增(zēng)速可(kě)能超预期(qī)。

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