5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对(感康可以连续吃几天，感康连续吃几天为宜duì)于这一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个(gè)股分(fēn)别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房(fáng)地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在股票资(zī)产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万(wàn)科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还(hái)需(xū)要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或(huò)将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），感康可以连续吃几天，感康连续吃几天为宜行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模(mó)大幅度(dù)复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一方(fāng)面是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性(xìng)向好(hǎo)，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知名(míng)机构(gòu)在(zài)其(qí)中持续驻足(zú)。从第(dì)一(yī)季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品(pǐn)依(yī)然在前十(shí)中，这也(yě)是连续(xù)第(dì)三(sān)个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发(fā)资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的(de)资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于(yú)民企来(lái)说估值(zhí)的(de)修复更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的(de)维(wéi)度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构的(de)重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观(guān)。按照(zhào)现在的(de)经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩(jì)出(chū)现市场的(de)短(duǎn)期反弹外(wài)的一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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