5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代(dài)表的(de)机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南(nán)方(fāng)和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持(chí)有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公(gōng)募(mù)所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是保利发(fā)展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排(p文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句ái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什(shén)么(me)投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了一些机会(huì)文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需(xū)要有一定的(de)政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积文章千古事得失寸心知是谁的诗句名句，文章千古事 得失寸心知是谁的名句(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则(zé)是公司(sī)拿地(dì)结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能(néng)力的(de)多重(zhòng)竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系(xì)等问(wèn)题(tí)，市场对民营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期的(de)维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的(de)盈(yíng)利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的(de)回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按(àn)照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能(néng)会(huì)出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度(dù)增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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