5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对(duì)于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识几近是什么意思，几近什么意思拼音>

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募(mù)所持(chí)有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的(de)势头似乎(hū)在(zài)今(jīn)年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨几近是什么意思，几近什么意思拼音(bīn)江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集(jí)团(tuán)退出百大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前(qián)居民(mín)的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的(de)需求(qiú)或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的(d几近是什么意思，几近什么意思拼音e)阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰(qià)好(hǎo)排(pái)名前(qián)五的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五一假期(qī)归(guī)来后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的(de)主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个(gè)季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家(jiā)上海(hǎi)区域性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产则是(shì)主要(yào)布局(jú)在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的(de)开(kāi)发资源(yuán)和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可(kě)预期的(de)盈(yíng)利和现(xiàn)金流(liú)创造能力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的(de)头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去持续观(guān)察(chá)国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其(qí)实整个(gè)市场从四(sì)月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三(sān)月相对(duì)表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的去库存(cún)压(yā)力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的(de)一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的(de)、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐(nài)心地去(qù)等(děng)待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）