OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今(jīn)，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此前几日(rì)的下跌走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关负(fù)责(zé)人也表示，近(jìn)期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技的(de)事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前(qián)上市的(de)8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披(pī)露(lù)张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人(rén)士分(fēn)析(xī)称。

　　不(bù)过，在(zài)上(shàng)述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避的原(yuán)因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内资(zī)金有所流(liú)出，但是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品年(nián)内(nèi)二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其(qí)实有些(xiē)隐(yǐn)含收益(yì)率高的产品具(jù)备一定的投资价(jià)值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如(rú)星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么(me)深(shēn)，加上(shàng)前期本身园区类资产就回(huí)调(diào)不少了，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最终还(hái)是落到租金(jīn)收入受(shòu)不(bù)受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露的(de)张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目出租(zū)率下(xià)降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关(guān)事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得到了(le)一定提振，二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋于(yú)平(píng)稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下(xià)的(de)扩募(mù)说(shuō)明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签(qiān)署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租(zū)户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从(cóng)意向(xiàng)储备(bèi)转化(huà)为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通(tōng)过签署(shǔ)租赁意(yì)向(xiàng)书(shū)来(lái)尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要(yào)租(zū)户。虽然(rán)收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空(kōng)间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域(yù)的(de)张江光大(dà)园项目一季(jì)度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权益人(rén)有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户(hù)，之(zhī)前的空(kōng)置率为(wèi)何未能得(dé)到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市(shì)场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户(hù)退(tuì)租(zū)正(zhèng)好发生在市场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目(mù)前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没有得到及时修复后(hòu)，张江(jiāng)这(zhè)边(biān)也作了(le)一定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引入了(le)一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的(de)成新度高一些(xiē)，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层(céng)以(yǐ)一千平的(de)面积(jī)为主，还有一(yī)些独栋形态的(de)物(wù)业。租户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续(xù)我(wǒ)们在(zài)资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张江集团和(hé)张(zhāng)江牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质高科目前在管资(zī)产约(yuē)五百(bǎi)万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区产业空间(jiān)资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科(kē)学城这三(sān)十年(nián)建设发(牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质fā)展(zhǎn)过程中所经(jīng)历的相(xiāng)比(bǐ)，只能(néng)算(suàn)是(shì)一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和(hé)市场(chǎng)的(de)信心(xīn)。”

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