导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的(de)住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不(bù)断(duàn)增加，导致(zhì)家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答(dá)当(dāng)前的(de)房子(zi)是否真的过剩(shèng)了(le)？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均(jūn)一套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套(tào)房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不(bù)便(biàn)和安(ān)全隐患，并且(qiě)居(jū)住(zhù)体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农民带(dài)房进(jìn)城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城(ch许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校éng)镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的(de)人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要(yào)来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户(hù)数会因(yīn)户(hù)均人(rén)口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然(rán)增加人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济(jì)工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国(guó)家(jiā)依(yī)旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更(许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限(xiàn)于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。

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