近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例(lì)的(de)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上。

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　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的(de)变化。基金份额(é)二(èr)级市场价(jià)格(gé)受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材吴亦凡资产多少亿(cái)料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额(é)持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度(dù)可(kě)分(fēn)配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机(jī)制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红(hóng)有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的(d吴亦凡资产多少亿e)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注(zhù)二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)包括利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金(jīn)价值面(miàn)临极(jí)大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括(kuò)每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特(tè)许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的(de)分派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正(zhèng)常(cháng)现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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