近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机(jī)制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红目前已(yǐ)包(bāo)含了(le)利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在选中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗(xuǎn)择投资标的时(shí)应了(le)解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来(lái)源为持(chí)有期(qī)分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以及基(jī)金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素(sù)的(de)综合(hé)影(yǐng)响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自(zì)基(jī)础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份(fèn)额(é)持(chí)有人实际获得的现金收益(yì)，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平也(yě)表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金(jīn)形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资(zī)品类，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的(de)过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基(jī)金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需(xū)结合持(chí)有产品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗动对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值(zhí)部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到(dào)期后基(jī)金价值面(miàn)临(lín)极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权(quán)类的(de)公募(mù)REITs产品因其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底层(céng)资(zī)产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng中原地区种植葡萄始于哪个朝代 秦朝的时候有葡萄吗)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也(yě)有足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金额(é)包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资(zī)，有机(jī)会(huì)进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经(jīng)营的(de)假设反映在基础资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在本质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基(jī)金管理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研(yán)报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露(lù)预测进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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