万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于(yú)北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达(dá)追债(zhài)，中国信达为了(le)收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪(guài)有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的(de)报(bào)道(dào)证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过(guò)户手续的(de)，如果(guǒ)业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的(de)商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国(guó)金谷国(guó)际信(xìn)托有限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由中国(guó)信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序书院(yuàn)就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的(de)成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市(shì)的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名(míng)的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生效(xi反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序ào)法律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的(de)目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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