5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于(yú)这(zhè)一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个(gè)股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产行业(yè)的持(chí)股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以(yǐ)延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地(dì)产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量(liàng)地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获(huò)得市(shì)占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总路由器有使用年限吗(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的(de)浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度(dù)复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好(hǎo)，从数(shù)字上(shàng)看，一季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季(jì)还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长3路由器有使用年限吗5.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七(qī)位，富(fù)国(guó)中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相较于(yú)民企来说估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业(yè)集中度提(tí)升的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián路由器有使用年限吗)一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的(de)资金(jīn)面(miàn)压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不(bù)确(què)定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在(zài)房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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