万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫集团(tuán)成了(le)共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限(xiàn)公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报(bào)道证实(shí)了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现(xiàn)在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也翼年代记和百变小樱有什么关系么 翼年代记是悲剧吗是万柳书院的(de)业(yè)主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关(guān)法律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的(de)可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申(shēn)请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时(shí)可以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利(lì)保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的(de)方式(shì)明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东(dōng)行(xíng)列，中(zhōng)国(guó)金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也没有很高的(de)国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市(shì)场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务，中(zhōng)赫(hè)集团正式(shì)成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集(jí)团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过(guò)在实控人都成为老赖(lài)的(de)情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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