饱受争议的(de)二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合(hé)发布了关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗用客户个人信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实(shí)行明(míng)码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二手房占市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金(jīn)额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但很多(duō)中(zhōng)介利(lì)用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带(dài酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗)其中(zhōng)，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等(děng)，对(duì)居(jū)民造成额外的(de)负担，而且(qiě)这些服(fú)务(wù)事(shì)项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在(zài)内的相关市(shì)场(chǎng)交易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业(yè)关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是(shì)房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)的(de)问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门(mén)主要监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地(dì)产经纪服务收费及中介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地(dì)产经纪服务收费标准的(de)最早依据是(shì)1995年国家计(jì)委建设(shè)部下发的(de)《关于房地(dì)产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费(fèi)，按成交(jiāo)价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北(běi)京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各(gè)方协商同(tóng)意，可(kě)在规定(dìng)的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京(jīng)二手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取(qǔ)消(xiāo)了(le)房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各中(zhōng)介机构(gòu)自行(xíng)决(jué)定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关(guān)监管(guǎn)部(bù)门(mén)当前并(bìng)未明确(què)具体的(de)中介费率，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服务过(guò)程中对收费标准进行(xíng)明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务(wù)机(jī)构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值(zhí)及工资(zī)标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问(wèn)题(tí)，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户(hù)端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和(hé)收费标准，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别(bié)明确服(fú)务项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于市(shì)场平均水平(píng)的(de)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门(mén)将会(huì)同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合(hé)措(cuò)施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关部(bù)门依法查处(chù)不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，合理降低(dī)住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收费(fèi)过高的(de)经纪机(jī)构，但对(duì)市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在(zài)合理范(fàn)围内，加上经(j酸笋可以直接吃吗，酸笋可以直接吃吗有毒吗īng)纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规(guī)定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市(shì)场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业(yè)健(jiàn)康发(fā)展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务(wù)行业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本(běn)应该由上下家各支付一(yī)半的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均(jūn)由购房(fáng)者来承担(dān)。即使一(yī)些(xiē)房(fáng)东愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在(zài)房价中(zhōng)有(yǒu)所(suǒ)体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房(fáng)产中介公(gōng)司将其(qí)视为(wèi)向购房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部(bù)分(fēn)中介公司可能会利(lì)用其支配地位，在(zài)原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的基础上，再(zài)次向(xiàng)房东(dōng)收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际(jì)上(shàng)相当于变(biàn)相(xiāng)推高了房价。两部(bù)门(mén)提(tí)出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费(fèi)，不(bù)仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易(yì)中操(cāo)作的透明度，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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