饱受(shòu)争议的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势(shì)收(shōu)取过高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事(shì)人负担(dān)、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服(fú)务内容、合理确定经纪(jì)服(fú)务收费、严格实(shí)行明码标(biāo)价等十方面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席(xí)分析师(shī)张大(dà)伟(wěi)称(chēng)，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房(fáng)成(chéng)交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交(jiāo)，房(fáng)地(dì)产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大(dà)宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完(wán)成。但很多中(zhōng)介利(lì)用信息不对(duì)称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收(shōu)取过(guò)桥(qiáo)融离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗资(zī)、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居民(mín)造(zào)成额外的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更(gèng)大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注(zhù)最(zuì)多(duō)的一个话(huà)题(tí)，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中，部(bù)离婚后男人会想孩子吗，离婚后男人会想孩子吗分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的(de)中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构要合理降低住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易(yì)双方共同承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务(wù)收费标(biāo)准(zhǔn)的(de)最早依据是1995年国(guó)家计(jì)委建设部下发的《关于房地(dì)产中(zhōng)介服务收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北京市执行的(de)2014年更新后的(de)收(shōu)费(fèi)标准，即(jí)根据(jù)这(zhè)样的(de)规定：“少(shǎo)数(shù)特别复(fù)杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易各方协(xié)商同意，可(kě)在规定的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮，上浮幅(fú)度(dù)最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京二(èr)手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取费(fèi)用(yòng)过程(chéng)中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当前(qián)并未明确(què)具体(tǐ)的(de)中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在(zài)此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)提(tí)供的基本(běn)服务(wù)和(hé)延伸服务，应(yīng)当分别明确服(fú)务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的(de)房(fáng)地产经纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市(shì)场监管部(bù)门会同(tóng)有(yǒu)关部门依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对(duì)房(fáng)地产经纪机构相关(guān)违法(fǎ)违规信息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依(yī)法依规纳入(rù)国家(jiā)企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，合(hé)理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业(yè)，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不(bù)同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当(dāng)前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地(dì)执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业的(de)专业性提出更(gèng)高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下(xià)家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势(shì)地位，从(cóng)而(ér)会出现中介费及税费均(jūn)由(yóu)购房者来承担(dān)。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可(kě)能通(tōng)过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视为(wèi)向购房者单边收费的行(xíng)为。部分(fēn)中介公司(sī)可能会利用其支配地(dì)位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收(shōu)费的基(jī)础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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