近(jìn)两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资(zī)价(jià)值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已包含了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的主要(yào)收益(yì)来源(yuán)为(wèi)持有期(qī)分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募集(jí)基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金(jīn)形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不(bù)等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也(yě)是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参(cān)与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基(jī)金份额净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益(yì)主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本(běn)金的(de)归(guī)还，两者的(de)比率(lǜ)也是变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期后不再(zài)能碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也(yě)有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来(lái)自项(xiàng)目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资(zī)，有机(jī)会进一(yī)步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的(de)估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议(yì)投碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高(gāo)低(dī)。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合(hé)实(shí)力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集(jí)材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人(rén)也(yě)称。

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