OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市(shì)场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续(xù)此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大，但(dàn)其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二级市场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅(fú)达到(dào)9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目前上市的(de)8只产业园(yuán)区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其(qí)余(yú)7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施R原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕EITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张江光大(dà)园项目出(chū)租(zū)率有(yǒu)所下降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随(suí)着(zhe)二(èr)级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不(bù)好判断(duàn)价(jià)格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的(de)产品具备一(yī)定的投资价值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复(fù)苏的(de)步伐(fá)，产业园区(qū)、物(wù)流(liú)类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区最终能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调(diào)至(zhì)得这么急、这(zhè)么(me)深，加上前(qián)期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日(rì)晚，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的(de)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相关(guān)事项进行(xíng)了解释(shì)说明，市场信(xìn)心得(dé)到(dào)了一(yī)定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对张江光大园项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书(shū)和合同(tóng)谈判中的储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化(huà)后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路(lù)又(yòu)迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告引起(qǐ)了市场各方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责(zé)人坦言(yán)，事发突然确实始料未(wèi)及，在(zài)获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人(rén)工(gōng)智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了(le)2万方(fāng)。从意向储备转化(huà)为(wèi)实际租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责的态度(dù)，我们(men)肯定(dìng)要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在短期内(nèi)完(wán)成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光(guāng)大园项目一(yī)季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始(shǐ)权益(yì)人有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之(zhī)前的空置率为何(hé)未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的(de)大租(zū)户退租正(zhèng)好发生在市场活(huó)跃(yuè)度的(de)短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出(chū)租率下滑(huá)情况没有得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这(zhè)边也作了一定(dìng)的资(zī)源调配和倾斜，引入(rù)了一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大(dà)厦和张江光大园项目(mù)在(zài)给租户的分隔空间(jiān)、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度(dù)高(gāo)一些，单(dān)价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平(píng)的面积为主，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的物(wù)业。租户(hù)自(zì)身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成(chéng)了一(yī)家(jiā)，后续我们在(zài)资源共享和(hé)联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负责人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上(shàng)市(shì)平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本(běn)平(píng)台和它(tā)未来(lái)的(de)发(fā)展。”相关负责人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实现基(jī)金扩容(róng)的(de)第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情(qíng)况(kuàng)需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建设原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕发展过(guò)程中所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插(chā)曲。我们(men)有信心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前(qián)突发(fā)事件(jiàn)的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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