文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果(guǒ)按照经(jīng)济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实(shí)现(xiàn)房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样(yàng)在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及(jí)违(wéi)约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发(fā)展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成的(de)专著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的资金(jīn)压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大(dà)特色，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的(de)问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经全(quán)部支付(fù)，还要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房(fáng)需(xū)求大和供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了(le)分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此(cǐ)福(fú)利分房制(zhì)度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是(shì)对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国(guó)内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住(zhù)房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分(fēn)房转向市场经济(jì)的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地(dì)产开发(fā)商办理(lǐ)预售(shòu)许可证(zhèng)-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要(yào)一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商(shāng)可能(néng)已拿(ná)到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发(fā)商之间(jiān)的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与(yǔ)购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还(hái)款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总(zǒng)额(é)报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一(yī)般(bān)设有定金或(huò)预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。二是开发(fā)商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者的(de)定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中(zhōng)的资(zī)金全部(bù)来自银(yín)行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金直(zhí)接损(sǔn)害银行利(lì)益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的(de)定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低首付(fù)比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kā涂指甲油之前要涂护甲油吗，涂指甲油之前要涂护甲油吗i)发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的购房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即(jí)可向银(yín)行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂(zá)性和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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