5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对(duì)于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份(fèn)额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流(liú)通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙(lóng)头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报(bào)，变化(huà)之处(chù)首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到(dào)二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行业(yè)轻松(sōng)收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现了一(yī)些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目(mù)前居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认(rèn)识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)复活的作者是谁，复活的作者是谁司的(de)主要(yào)产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度(dù)新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了(le)知名机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持(chí)续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只产品杀入(rù)前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布(bù)局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和(复活的作者是谁，复活的作者是谁hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营(yíng)能(néng)力(lì)强、可以创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构(gòu)这(zhè)一思路(lù)的话，或(huò)许还(hái)是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多(duō)数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季(jì)度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以及(jí)其上下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面不断(duàn)地(dì)凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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