导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明(míng)显，区(qū)域(yù)经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据(jù)并未公(gōng)布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻(wén)发(fā)布(bù)会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)相加，我(wǒ乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020)们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确(què)统计(jì)。我们利(lì)用既(jì)有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们(men)估算出(chū)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套(tào)房的(de)程度(dù)，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动(dòng)人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学(xué)2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价(jià)的(de)大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户(hù)的占(zhàn)比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房(fáng)和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能超预期。

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