OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前(qián)几日(rì)的下(xià)跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT曾(céng)发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基(jī)础(chǔ)设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了(le)应急预案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大，但其(qí)实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技的(de)事件(jiàn)继续(xù)扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季(jì)报中已经(jīng)披露张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价格出现波动。”一(yī)位业(yè)内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤)述(shù)人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避的(de)原因，最近(jìn)几个(gè)交易日场内资金有所(suǒ)流(liú)出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内二级(jí)市(shì)场跌幅较(jiào)大(dà)，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董(dǒng)事(shì)高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至得这(zhè)么急、这么深，加上前期(qī)本身(shēn)园(yuán)区类资产(chǎn)就回调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到租金收入受(shòu)不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一度(dù)二级(jí)市场价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释说明(míng)，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提(tí)振，二级市(shì)场价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的(de)线上和线下的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团(tuán)队表示(shì)了对张江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储备(bèi)租(zū)户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到(dào)回升。没(méi)想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确实始(shǐ)料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责(zé)人介绍(shào)说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试(shì)、人(rén)工(gōng)智能(néng)、航(háng)天(tiān)产(chǎn)业、信(xìn)息技术(shù)等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备转化为实际(jì)租户需(xū)要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了(le)我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负(fù)责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之前的(de)空置率为何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历(lì)史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大(dà)租(zū)户(hù)退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源(yuán)调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的(de)大(dà)平层，楼(lóu)的成新度高一些，单(dān)价(jià)也贵一(yī)些(xiē)，张江光大(dà)园(yuán)单(dān)层以一千平(píng)的面(miàn)积为主，还有一些(xiē)独栋形态的(de)物业。租(zū)户自身也(yě)会有诉求，也(yě)会(huì)根据自身(shēn)需求(qiú)和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资(zī)产的管理(lǐ)人(rén)都变(biàn)成了一家，后(hòu)续我们(men)在(zài)资(zī)源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述(shù)负(fù)责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表示，张(zhāng)江集团和(hé)张江(jiāng)高科目(mù)前在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开(kāi)发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区产业空间资产上(shàng)市(shì)平(píng)台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个(gè)资(zī)本平台和(hé)它未来的发展。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也是(shì)至关重要的一步(bù)，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了一些(xiē)突发情况(kuàng)需(xū)要解决(jué)，但(dàn)是(shì)这(zhè)和我(wǒ)们在(zài)张江科学城这三(sān)十年建设发展过程(chéng)中所经历的鹅颈藤壶是什么东西，鹅颈藤壶多少钱一斤(de)相(xiāng)比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个(gè)非(fēi)常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突发事件的(de)所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持(chí)预期(qī)和市场(chǎng)的(de)信心。”

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