近两年火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进write的过去分词怎么用，write的过去分词英语入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出(chū)该(gāi)类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的(de)归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分配金(jīn)额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份(fèn)额(é)交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过基(jī)金募集(jí)材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获(huò)得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规(guī)要求，基(jī)础(chǔ)设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以(ywrite的过去分词怎么用，write的过去分词英语ǐ)上合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资(zī)者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经济活(huó)力(lì)的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份(fèn)额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的(de)信心(xīn)，同时需(xū)结合(hé)持(chí)有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的(de)影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是(shì)变动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大(dà)资(zī)产类(lèi)型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增值的(de)收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要(yào)来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了(le)利润分配和本金(jīn)的(de)归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资(zī)产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二(èr)者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的(de)现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多关注(zhù)内部收益(yì)率(lǜ)的高低(dī)，对(duì)产权类(lèi)的(de)资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层(céng)资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资(zī)回(huí)报，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实(shí)际分红金额(é)与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场(chǎng)的(de)实际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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