“现在的(de)房地(dì)产很难再出现像过去十年的系(xì)统性(xìng)行情。”思睿集团(tuán)合伙人(rén)、首席经济学(xué)家洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房地产(chǎn)行业分(fēn)化的(de)愈加(jiā)明(míng)显(xiǎn)，让机构和投资者的关注度从(cóng)板块向单个标的转(zhuǎn)移。上海利檀投(tóu)资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出(chū)，从(cóng)行酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人(xíng)业来看，无论是业(yè)绩，还是(shì)估值(zhí)，房地产都已经双杀到了最(zuì)底部(bù)，而且是反复地杀(shā)到了底(dǐ)部，再往(wǎng)下(xià)的空间已经不大(dà)了。

　　三道红线(xiàn)等指标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔法重要参(cān)考

　　那么如何(hé)寻(xún)找房(fáng)地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛道中进行选择，需(xū)要非常小心，避免选(xuǎn)了半(bàn)天，标的公司出现爆雷的(de)情况。除此之外，洪(hóng)灏指出(chū)，需要满足以(yǐ)下三个(gè)基准：有大的国(guó)资背景的、杠杆率(lǜ)较低的、此前(qián)没有踩(cǎi)过红线(xiàn)的(de)。

　　他还表示，如果关注一下今年(nián)房地(dì)产(chǎn)的开发资金来源，可以发现，其实银行的信贷(dài)倾向是不太愿意给(gěi)房(fáng)企贷(dài)款的，房企(qǐ)的主要资金(jīn)来(lái)源来自新盘的(de)销售。但今年新房的(de)销售情况相较一般。再关注一下，哪些(xiē)房企能从(cóng)银行拿到钱，其实主要还是那(nà)些(xiē)有国企(qǐ)背景的房(fáng)企(qǐ)，民营房企相对比(bǐ)较困难，所以整(zhěng)个行业出现了(le)一个(gè)很明显的分化，无论(lùn)是(shì)在销售，还是融资等各个方面都非常明显。现在有国资背景的房企(qǐ)在资(zī)本市(shì)场(chǎng)表现相(xiāng)对(duì)较好，但(dàn)没有国资背(bèi)景(jǐng)的(de)民营房企(qǐ)股(gǔ)价大多表(biǎo)现很一般(bān)。

　　陈昊扬则(zé)向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示(shì)，在房地产行(xíng)业内，我们的逻辑是，“寻找最后的(de)赢家”。而具体到(dào)如何(hé)挖(wā)掘，我们会(huì)特别重视企业(yè)的成(chéng)本优势，更具体一点，就是(shì)它的净借贷(dài)水(shuǐ)平（净负(fù)债率）是不是行业内(nèi)的最低水平；利润率是不是行业内(nèi)最高的(de)；融资成(chéng)本是否是行业内最低的；建安成(chéng)本(běn)是否也是业(yè)内最低的；这些都(dōu)是(shì)我(wǒ)们(men)看重(zhòng)的一家房企的综(zōng)合(hé)成本。

　　需要注意的是，能(néng)够同时满(mǎn)足(zú)上述条件的房企并不(bù)多。即便(biàn)是在国央企中，仍有(yǒu)部分房企出现了“三(sān)道红线(xiàn)”的(de)“踩(cǎi)线(xiàn)”情况，且有逐渐(jiàn)恶化的趋势。以(yǐ)A股为例，《红(hóng)周(zhōu)刊》根据Wind数(shù)据整理(lǐ)发(fā)现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地产(chǎn)、中国武夷等(děng)国央企(qǐ)“三道红(hóng)线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开(kāi)股份、珠江(jiāng)股份、城投控股等国央企房企也踩了“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需警惕(tì)其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难(nán)看出，即便是有着较稳健特(tè)色的国央企房企，其财务指标(biāo)称得上完全健康的仍是少(shǎo)数。而更加值得注意的(de)是(shì)，在(zài)2022年(nián)，不少国企(qǐ)，甚至地方国(guó)企开始大举扩张。而这无疑(yí)又进(jìn)一步(bù)考验着国央企的资金链情(qíng)况。

　　对房企而言(yán)，扩(kuò)张速(sù)度的张弛有(yǒu)度尤为重要(yào)，节(jié)奏把握准确(què)，有(yǒu)助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未(wèi)来(lái)市(shì)场，以及(jí)过于激进的扩(kuò)张(zhāng)拿地节(jié)奏(zòu)也有可能(néng)让房(fáng)企重(zhòng)蹈此前的高(gāo)杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一(yī)家房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续(xù)4年的净借贷(dài)比例都(dōu)维持在33％左右，完全(quán)没有(yǒu)增加杠(gāng)杆比(bǐ)例(lì)。而(ér)到2022年，这家房企明显感觉到机会来了，其开(kāi)始在一线城市进行大举拿地，净负(fù)债率(lǜ)也由此前的(de)33％左右水(shuǐ)准(zhǔn)提高到(dào)45％左右，涨了(le)接近三分之一。与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，该房(fáng)企新购入地块也(yě)实现了快速的开盘利用率(lǜ)，预计今(jīn)年(nián)会有更(gèng)多的(de)楼盘入市。像(xiàng)这类企业就符合“最后(hòu)的赢家”的特点。一方面(miàn)，在(zài)于(yú)它本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿(yì)元，且其中(zhōng)一半在一(yī)线(xiàn)城市(shì)，另(lìng)外一半也主要集中在强二线(xiàn)和二线城(chéng)市；另(lìng)一方面，它的(de)扩张是有节制(zhì)地扩张(zhāng)。

　　陈(chén)昊扬(yáng)同样提醒道，与之相反，有些房企的扩张速度让人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或(huò)者说看到了(le)2016年(nián)～2020年期间扩张的民(mín)营企业的影子。虽(suī)然说，见到机会时要出手，但出手的章法(fǎ)仍要小心，如果负债率扩(kuò)张得(dé)太(tài)快，但(dàn)未来的两年市(shì)场没有想(xiǎng)象得(dé)那(nà)么(me)好，可(kě)能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩(kuò)张速度是否激进(jìn)？陈(chén)昊(hào)扬向《红周刊》表示，主(zhǔ)要还是看房企的(de)净负(fù)债率水平，在我看来，这个比例(lì)如(rú)果超过60％，就是扩张得过于(yú)快速了。

　　不难看出，这(zhè)一标准要(yào)比(bǐ)“三道红线”对(duì)房(fáng)企的(de)净负债率要(yào)求(qiú)不得高于100％要更加严格。陈(chén)昊扬解释，当前房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)复苏(sū)速度并没(méi)有那(nà)么快，所(suǒ)以要规避(bì)公司净(jìng)负债率提高(gāo)到一(yī)个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地较积极(jí)的(de)房(fáng)企梳理发现，中交地产(chǎn)、中国金茂(mào)、华发(fā)股(gǔ)份、越(yuè)秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净(jìng)负债(zhài)率都在60％之上。其中，中交地产净负债率持续居高(gāo)不下，在2020年至2022年期间(jiān)，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的(de)是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨(bīn)江集团(tuán)、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极(jí)的拿地策略的(de)同时，也(yě)较好地控制了(le)公司的扩张速度与净(jìng)负债率水平（见附表）。

　　滨江集(jí)团等个别民营房企(qǐ)

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他们是(shì)以同一筛(shāi)选(xuǎn)标准来看国(guó)央企与民(mín)营房企，但(dàn)在各维度的(de)实(shí)际表现上，国(guó)央企(qǐ)确实(shí)会更胜一筹。如国央企的(de)融资(zī)成本更低，融(róng)资(zī)渠道也(yě)更顺畅，能够做到想融就(jiù)融(róng)，这(zhè)样(yàng)，国央(yāng)企(qǐ)自然(rán)而(ér)然就具有天然优势(shì)。

　　虽然对比民(mín)营房企，机构更加看(kàn)好国(guó)央企，但这也(yě)并(bìng)不(bù)意味着，民营企(qǐ)业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，仍有少数民营房企同样受到(dào)机构的青睐(lài)。比如(rú)，根据(jù)2023年一季报，滨江(jiāng)集团的(de)十大(dà)流(liú)通股东中新进(jìn)了“中国工商银行股份有限公司－景(jǐng)顺长城中国回报灵活配置混合型证券投资基(jī)金”“全国社(shè)保基金(jīn)一(yī)一六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有限公司(sī)就长(zhǎng)期持有(yǒu)滨(bīn)江集团(tuán)。根(gēn)据一(yī)季报，该资产公司的(de)几只(zhǐ)产品合计持有滨江(jiāng)集团(tuán)9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的(de)受青睐，和(hé)其自身(shēn)的基本面表现存在一定关系。2020年以来的近三(sān)年时间，房地产(chǎn)市(shì)场整体在走“下(xià)坡路”，但作为杭州本土房企的滨(bīn)江(jiāng)集团仍是表现出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在(zài)业绩表现、销(xiāo)售规模、新增土(tǔ)储、股价表(biǎo)现等多维度都表现了较(jiào)强(qiáng)的(de)增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实(shí)现(xiàn)同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布的2023年一季报(bào)，今年一季度，滨江集(jí)团更是实(shí)现了扣非(fēi)归母(mǔ)净利(lì)润5.41亿元，同(tóng)比(bǐ)增长134.07％。

　　在(zài)房地(dì)产“青铜(tóng)时代”仍能(néng)保持(chí)自身业(yè)绩的持续增(zēng)长，和(hé)滨(bīn)江集(jí)团扎根杭(háng)州的战略布局(jú)关系密切(qiè)。根据2022年(nián)年报，滨(bīn)江集团有近七成(chéng)营收来自杭州地区，而在2021年(nián)，杭州地(dì)区的营收比重只占到近六成。近三年(nián)持续稳(wěn)居杭州房企销售排名第一。

　　与(yǔ)此同时(shí)，滨江集(jí)团在杭州的土(tǔ)储补(bǔ)充(chōng)同样较为积(jī)极(jí)，根据诸葛找房(fáng)、住在杭州网(wǎng)数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭州(zhōu)的(de)本(běn)土第一。

　　而(ér)滨江(jiāng)集(jí)团在(zài)杭州的较突出表(biǎo)现(xiàn)，也(yě)让滨江集团(tuán)的(de)房企排名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根据中指数据(jù)，2023年(nián)前(qián)4月(yuè)，滨(bīn)江集(jí)团实现销售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位(wèi)。

　　值得注意的(de)是，2020年至今，滨(bīn)江(jiāng)集团股价(jià)翻了(le)超(chāo)一倍以上(shàng)，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的集(jí)中(zhōng)调(diào)研(yán)。滨江集团发布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接受(shòu)了信达(dá)证券、金鹰基(jī)金、建(jiàn)信养老(lǎo)、新华养老等18家机(jī)构调研。

　　产业(yè)链布局重点(diǎn)移至存量赛(sài)道

　　机构(g酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人òu)在下游(yóu)家纺、家居、物(wù)业(yè)觅α

　　实际(jì)上房地产开发只(zhǐ)是房(fáng)地产产业(yè)链(liàn)上的中游环节(jié)，其上游(yóu)主要为钢铁、水泥(ní)、建材、玻(bō)纤等材料供应商，而下游应(yīng)用行业(yè)主(zhǔ)要包括(kuò)中介服务(wù)、家用电器、物业(yè)管理、家(jiā)居用品。综合《红(hóng)周刊》的采访，房地产开发环(huán)节与上游材料端息息相关(guān)，新(xīn)盘开工不足导致上游不被(bèi)看好，机(jī)构寻觅(mì)个股阿尔法(fǎ)的思路渐渐移(yí)至(zhì)下游。“中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)行业在进入存量房时代，所以对地(dì)产产业链(liàn)，尤其是(shì)偏消费属(shǔ)性的(de)家装家居(jū)领域，我们相对看好(hǎo)，因为居民(mín)保有的住房规模越来越大(dà)，随(suí)着时(shí)间(jiān)的增加，内(nèi)装(zhuāng)更(gèng)新(xīn)的需求也(yě)会越来(lái)越多(duō)。美国过去的数据充分说(shuō)明了这一点，在新房(fáng)销售(shòu)见顶之后，家具消费的增(zēng)长(zhǎng)却(què)一直都很好(hǎo)。对于地产产业(yè)链，我们相对看好和内装(zhuāng)相关(guān)的行业(yè)，例如消(xiāo)费建材、家(jiā)居装饰等。”万家基金(jīn)人士(shì)表示。

　　而根(gēn)据《红(hóng)周刊》对下游细分中相关赛道龙头(tóu)年内表现的统计，目前暂(zàn)居前(qián)两位的都是(shì)来自家(jiā)纺赛(sài)道的公司，它(tā)们(men)分别(bié)是富安(ān)娜和水(shuǐ)星(xīng)家(jiā)纺，特别是前(qián)者在月线连收七根阳线的基础上，年内迄(qì)今(jīn)涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主(zhǔ)要从事纺织(zhī)家居(jū)、睡眠家居、生活(huó)类产品的(de)研发、设计、生产及销售，旗(qí)下拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自有品牌。第一季度报告(gào)显示(shì)，报(bào)告期内，富(fù)安娜实(shí)现营业收(shōu)入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市(shì)公司股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报(bào)的十大(dà)流通股股东来看，能(néng)够发现该股(gǔ)早已成(chéng)为基金重仓(cāng)股的(de)天(tiān)下(xià)，彼(bǐ)时包(bāo)括公(gōng)募的中欧价值(zhí)发(fā)现(xiàn)、中(zhōng)欧潜力(lì)价值、工(gōng)银瑞信灵(líng)动价(jià)值、宝盈新价值(zhí)和私(sī)募的明河2016，都在其中出(chū)现，占据了半(bàn)壁江山。需要(yào)强调的是(shì)，中欧(ōu)的两只基金(jīn)都是(shì)价值派基金(jīn)经理曹名长(zhǎng)在(zài)管的产品，首(shǒu)季其(qí)同时重仓的(de)房地产产业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而(ér)言，前几年(nián)曾经风(fēng)光(guāng)一时的家居板(bǎn)块也(yě)因(yīn)疫情(qíng)、消费(fèi)复苏进程缓慢等酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人多(duō)因素(sù)一度沉(chén)寂，不过(guò)好在困境反转(zhuǎn)露(lù)出曙光(guāng)，家居板块中年内表现最好的是(shì)志邦家居。同一时(shí)间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩(jì)来(lái)看，无论是营收还是归(guī)母净利润，公司都实现(xiàn)了同比双(shuāng)升(shēng)。

　　从公司的十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看(kàn)，《红周刊》发现(xiàn)广发基金(jīn)经理(lǐ)罗洋慧(huì)眼独具，一(yī)季报中他管理的(de)广发策(cè)略优选和广发安宏回(huí)报均增加了持股，而这(zhè)两只产品也成为志邦家(jiā)居(jū)十大流通股股东中仅有的两只(zhǐ)公(gōng)募。有(yǒu)意思的是，他(tā)似乎对于定制(zhì)家居(jū)类标的情(qíng)有独钟，在(zài)另一家赛(sài)道公司金牌(pái)橱柜中，他管(guǎn)理(lǐ)的(de)全(quán)部三(sān)只产品均登榜十(shí)大流(liú)通股股东，其(qí)也成为(wèi)他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游(yóu)的物业股也越来越(yuè)被机构所青睐，不过这类(lèi)标的大多(duō)在(zài)香港上市，如何选择成为(wèi)难题。对此(cǐ)，前述上海公募(mù)基金经理举例(lì)分析：“物业服(fú)务(wù)不是一个(gè)高毛利的行(xíng)业，挣钱很辛苦，我选公司(sī)还(hái)是希望挣(zhēng)的是(shì)市场化应该挣(zhēng)的钱(qián)，以我(wǒ)曾经买的(de)绿城服务为(wèi)例，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年(nián)到期的合同(tóng)里提价成功(gōng)率在30％～40％。它(tā)能做到(dào)滚(gǔn)动的大部(bù)分项目到期之后，经过两三轮合(hé)同周期还能(néng)做到产(chǎn)品提价(jià)。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产(chǎn)品提价(jià)的公司很少，因为物业(yè)公(gōng)司很容易一开始是(shì)挣钱的，后面因为保(bǎo)安这些固定(dìng)人员成本的年(nián)度(dù)增(zēng)长(zhǎng)，不(bù)过(guò)服务没(méi)有特别好，客(kè)户没有(yǒu)那么满意(yì)，能做(zuò)到提价难(nán)度是非常大的。但是该公(gōng)司能在业(yè)内做到到期之后提(tí)价率比较高，这(zhè)跟它的定位和比较(jiào)好(hǎo)的(de)服务是有关系(xì)的。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 酒后想念一个人是真爱吗，为什么喝了酒会很想念一个人