导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味着中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户(hù)均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和置业需(xū)求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布(bù)会(huì)上(shàng)，负(fù)责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了(le)中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路(lù)、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民(mín)住宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据(jù)，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房地(dì)产套(tào)数(shù)，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我(wǒ)们(men)需要(yào)进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等因素产(chǎn)生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会(huì)造(zào)成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省(shěng)际(jì)流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流(liú)动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等(děng)问题，如(rú)电线老化(huà)、管(guǎn)道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难，若按这(zhè)个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(劳心者治人劳力者治于人这句话的意思是什么，劳心者治人 劳力者治于人是什么意思tíng)存在(zài)住(zhù)宅困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套(tào)住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积劳心者治人劳力者治于人这句话的意思是什么，劳心者治人 劳力者治于人是什么意思小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望提(tí)高(gāo)生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也(yě)将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不(bù)是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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