文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是(shì)房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风(fē一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗ng)险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议(一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗yì)取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付(fù)款(kuǎn)后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严(yán)格(gé)的(de)资金监管(guǎn)、分期(qī)支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制(zhì)度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归(guī)实体经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房(fáng)幸福(fú)一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需(xū)求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众购房(fáng)的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市(shì)化。但(dàn)当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的(de)国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关(guān)于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化(huà)、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和(hé)开发(fā)时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建一氧化碳密度比空气大还是小 一氧化碳密度小于空气吗(jiàn)设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业(yè)的(de)快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量(liàng)占社融(róng)存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违(wéi)约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的(de)比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居(jū)民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商(shāng)品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供却被迫继(jì)续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方验收合(hé)格(gé)并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监(jiān)管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通(tōng)过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得(dé)到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或(huò)购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的(de)功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保(bǎo)证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产(chǎn)，由(yóu)保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由(yóu)于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易(yì)法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一(yī)一部(bù)规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成定金(jīn)保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设(shè)置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)交付给(gěi)购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他(tā)预先(xiān)支付(fù)的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的(de)订(dìng)金与付款会存(cún)入(rù)银行(xíng)专门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开发商违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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