OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几日(rì)的(de)下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉(lā)升(shēng)，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施(shī)资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承(chéng)租(zū)方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继(jì)续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项目的原(yuán)始权益(yì)人(rén)相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了(le)应(yīng)急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值(zhí)，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上市的8只产业(yè)园区基础设(shè)施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士(shì)看(kàn)来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内资金有所流(liú)出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本(běn)上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强(shì)，目前随着二级市(shì)场价格下(xià)跌，风险也得(dé)到一(yī)定释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价(jià)格是不是(shì)已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品(pǐn)年内二级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租(zū)金收(shōu)入受(shòu)不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库(kù)科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租(zū)率下(xià)降事项(xiàng)，一(yī)度(dù)二级(jí)市场价格出(chū)现(xiàn)回(huí)落。在(zài)随后召(zhào)开的(de)业绩说明(míng)会(huì)中管理人就相关事项进行了(le)解(jiě)释说明，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上(shàng)和线(xiàn)下的扩(kuò)募(mù)说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签(qiān)署意向(xiàng)书和合同谈判中的储备租(zū)户正(zhèng)常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告(gào)引(yǐn)起了(le)市场各方的(de)广(guǎng)泛(fàn)关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事发(fā)突(tū)然确实始料(liào)未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资委(wěi)也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租(zū)户(hù)情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人(rén)工智能、航(háng)天(tiān)产业(yè)、信息技术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了2万(wàn)方。从意(yì)向储备转化为实际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一(yī)些(xiē)重要(yào)租户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但(dàn)本(běn)着对(duì)首批扩(kuò)募、对市(shì)场负责的态度，我们(men)肯定要全力(lì)与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同(tóng)区域(yù)的张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目一季度末也有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么(me)多储备租户，之前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的(de)调租和换租都(dōu)属(shǔ)于(yú)正常情(qíng)况，而(ér)这次(cì)项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市(shì)场(chǎng)活跃度(dù)的短(duǎn)期(qī)低(dī)点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强)。在看到出租率下滑情(qíng)况没(méi)有得到(dào)及时修(xiū)复(fù)后(hòu)，张江这边(biān)也作了一定的(de)资源调(diào)配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物业。租户自(zì)身也(yě)会有诉求，也会根据自(zì)身需求(qiú)和预算(suàn)挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管理人都变(biàn)成了(le)一家，后续我(wǒ)们(men)在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥(huī)协(xié)同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更好。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江(jiāng)园区产业(yè)空(kōng)间资产上市平台(tái)目(mù)标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平(píng)台(tái)和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一(yī)步(bù)，眼下(xià)我们可能面临了(le)一(yī)些突(tū)发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十(shí)年建设发(fā)展过(guò)程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个(gè)非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事(shì)件的(de)所有负面(miàn)影响，维持(chí)预期(qī)和市(shì)场的(de)信心。”

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