5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票(piào)市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票资产中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎(hū)在(zài)今年一季度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二的(de)是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位(wèi)上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后一环(huán)，且(qiě)首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量(liàng)地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需(xū)求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局(jú)，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅(fú)增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新杀入(rù)十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的(de)拿地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机(jī)会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能(néng)力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的(de)盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对(duì)较低，企业自(zì)身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三(sān)个方面(miàn)是否(fǒu)可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分(fēn)化(huà)更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的驱(部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些qū)动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也(yě)提(tí)醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一些不确(què)定(dìng)性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的(de)短期反弹外(wài)的一(yī)个(gè)市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也就(jiù)是说(shuō)，第二(èr)季度、第(dì)三(sān)季度增长不确(què)定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速(sù)度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些