OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续此前几日(rì)的下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的(de)通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入(rù)项目的(de)原始权(quán)益人(rén)相关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租(zū)的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响其内外(wài)价值，投(tóu)资者应理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消息影响(xiǎng)，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个(gè)交易(yì)日二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案(kàn)，目前(qián)上市的(de)8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租(zū)率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的(de)项目(mù)又(yòu)遭遇突(tū)发(fā)事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级(jí)市场价格(gé)出现波(bō)动。”一(yī)位业内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并不会(huì)从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也(yě)同时(shí)表示(shì)，目前(qián)随(suí)着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表示(shì)，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少(shǎo)产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一(yī)定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董(dǒng)事高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过(guò)度(dù)对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加上前期(qī)本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金收入受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将(jiāng)继(jì)续(xù)密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的张(zhāng)江光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人(rén)就相关事项进(jìn)行了解释说(shuō)明(míng)，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上(shàng)和线(xiàn)下(xià)的(de)扩(kuò)募说明会上，运营团队(duì)表示了对张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之(zhī)路(lù)又迎(yíng)来(lái)了(le)新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了(le)市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关(guān)负(fù)责人(rén)坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租(zū)的(de)可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测试、人(rén)工智能、航(háng)天产业、信息(xī)技术等产业(yè)客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着(zhe)手通过(guò)签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一(yī)些(xiē)重要租户(hù)。虽然收(shōu)了三个(gè)月履约(yuē)保(bǎo)证(zhèng)金给了(le)我(wǒ)们(men)一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态(tài)度，我们肯定要(yào)全(quán)力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短期内(nèi)完(wán)成去化。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的(de)同区域(yù)的张江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益人(rén)有那(nà)么多储备租户，之前的(de)空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张江光大(dà)园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这次项(xiàng)目的(de)大租户退租(zū)正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下(xià)滑情况(kuàng)没有得到及时(shí)修复(fù)后，张江这边也(yě)作了(le)一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给租户的(de)分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案等方面也有一些差(chà)异化(huà)，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层(céng)以一千(qiān)平的面积(jī)为主，还有一些独栋形(xíng)态的物(wù)业(yè)。租户(hù)自身也会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身需求和预(yù)算(suàn)挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前(qián)在(zài)管资产约五百(bǎi)万方，还(hái)有(yǒu)一(yī)些其他在开发(fā)的储备项(xiàng)目(mù)，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实(shí)后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我们(men)非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本(běn)平台(tái)和它未来的(de)发展。”相关负(fù)责人(rén)表示，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们(men)可能(néng)面临了(le)一些突发情况需要解决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江科学(xué)城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲(qū)。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化(huà)解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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