5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金一(yī)季报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得(dé)增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持(chí)股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公(gōng)募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四(sì)季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行(xíng)业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(b华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约ǎo)盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额(é)，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来(lái)行业的(de)需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的(de)公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业(yè)管理服(fú)务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局(jú)的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央(yā华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约ng)汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一季度的收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸(xī)引了知名(míng)机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的(de)结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的不(bù)动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场(chǎng)对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相较于(yú)民(mín)企来(lái)说(shuō)估值的(de)修(xiū)复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻(luó)辑在(zài)于(yú)集中(zhōng)度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于(yú)行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是(shì)销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多(duō)数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业(yè)绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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