5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的(de)机(jī)构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排(pái)位上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首(shǒu)季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映射到(dào)二级三公里是多少米，三公里是多少米市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利(lì)期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在(zài)盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年(nián)特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居(jū)民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的(de)时(shí)代已经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的(de)贝塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了(le)，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截(j三公里是多少米，三公里是多少米ié)至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务为房地(dì)产开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第(dì)一季(jì)度的(de)收入(rù)利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季(jì)度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足(zú)。从第(dì)一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融资成本(běn)，优质的(de)开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出(chū)清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业内部将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其(qí)次是(shì)销售(shòu)份额持续(xù)提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等(děng)房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表三公里是多少米，三公里是多少米(biǎo)示，在(zài)房地产(chǎn)的复(fù)苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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