万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达(dá)为了(le)收回钱款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公(gōng)司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是(shì)共同(tóng)债务人(rén)。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达(dá)北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道(dào)属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权(quán)利保护(hù)问题的(de)批复》，以司(sī)法解(jiě)释的(de)方式明(míng)确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者以居(jū)住(zhù)为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的(de)，人(rén)民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能(n金典保质期一般是多久啊 金典牛奶过期了几天还能喝吗éng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地(dì)等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达30万/平(píng)米的(de)天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的(de)灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格(gé)，都令业(yè)内外(wài)震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽(suī)然(rán)已经推(tuī)出了(le)8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

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　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开(kāi)始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试过多(duō)元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北(běi)京(jīng)国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的(de)中赫(hè)集(jí)团股份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力(lì)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中(zhōng)赫的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地(dì)、及中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为(wèi)履行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述(shù)被(bèi)执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北(běi)京国安(ān)，又(yòu)如何(hé)能独善其(qí)身(shēn)？

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