文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确(què)表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产从大开(kāi)发(fā)时代(dài)步入(rù)高(gāo)质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国(guó)家(jiā)一般有严(yán)格(gé)的监管(guǎn)保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期(qī)支付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参与(yǔ)财税改首项和末项的公式是什么，小学等差数列基本的5个公式革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和(hé)销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式高效(xiào)率地解决了(le)核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个(gè)楼盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付(fù)，还(hái)要证明自身(shēn)有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时推(tuī)行的是(shì)“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租(zū)养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经(jīng)济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而(ér)言，预(yù)售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起(qǐ)到(dào)了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存(cún)量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产对金融(róng)、批(pī)发、建材(cái)的(de)带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通(tōng)道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测(cè)算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市(shì)值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程建(jiàn)设(shè)，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商(shāng)提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也(yě)采取按(àn)工(gōng)期(qī)支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验(yàn)收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立(lì)开发商(shāng)违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的(de)第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商应对房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的(de)产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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