近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金份额(é)二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金份额(é)持(chí)有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不(bù)等同(tóng)于债券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获(huò)取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是(shì)影响(xi四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震ǎng)REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济(jì)活力(lì)的(de)改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处(chù)理，调减金额(é)根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在基(jī)金(jīn)分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的(de)信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关(guān)人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括(kuò)利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红差异很大(dà)，大多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的(de)收益(yì)主要包括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成(chéng)区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的(de)分派(pài)金额包含了投资(zī)本(běn)金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基金份额(é)单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基(四川地震最新消息今天，20分钟前四川刚刚发生地震jī)础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二(èr)者(zhě)存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分配的(de)现金实质(zhì)上(shàng)是(shì)从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材料(liào)中披(pī)露(lù)预测进行比较分析(xī)，结(jié)合(hé)经济及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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