饱受争议的二(èr)手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到(dào)监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了(le)关于规范房地产经(jīng)纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分(fēn)房地产经纪(jì)机构(gòu)存在利(lì)用房源(yuán)客源优(yōu)势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个(gè)人信息等问题，加(jiā)重交易(yì)当事人负担、侵害(hài)其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点(fú)务收费、严格实行明(míng)码标价(jià)等(děng)十方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房(fáng)地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发(fā)商(shāng)过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买(mǎi)房对(duì)居民(mín)来(lái)说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本(běn)较(jiào)高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性，居民往(wǎng)往通过中介来(lái)完成(chéng)。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信息不(bù)对称(chēng)等问题(tí)，将非必要的(de)收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民造成(chéng)额(é)外的(de)负担，而(ér)且这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过(guò)程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服(fú)务在内的(de)相关市(shì)场(chǎng)交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房(fáng)地(dì)产市场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中，历来(lái)对房地(dì)产经纪服务(wù)行业关(guān)注最多的一个(gè)话题，便(biàn)是房地产经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部门主要监(jiān)管的(de)重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及(jí)中(zhōng)介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上(shàng)，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方(fāng)协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上适(shì)当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅(fú)度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北(běi)京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本(běn)着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取消了(le)房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收(shōu)费多少由(yóu)各(gè)中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在(zài)实(shí)际(jì)收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当前(qián)并未(wèi)明(míng)确具体的中(zhōng)介(jiè)费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收费标准进行明(míng)码(mǎ)标价即(jí)可。而房(fáng)地产经纪服务(wù)机(jī)构在具体收取过(guò)程中，会结(jié)合(hé)房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计(jì)算(suàn)出合适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等(děng)场所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和(hé)收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费(fèi)前(qián)应当向交(jiāo)易当事人出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金(jīn)额(é)，由当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均(jūn)水平(píng)的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关部门依(yī)法(fǎ)查处不按规(guī)定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的(de)行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信用信息(xī)公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来(lái)豪(háo)宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产华南(nán)区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还(hái)是(shì)规范行业(yè)，打击收费过高(gāo)的经纪机(jī)构，但对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合(hé)理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两部门提出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只是(shì)纲(gāng)领性(xìng)文(wén)件而(ér)非规定，未来(lái)如何具(jù)体认定(dìng)其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务(wù)领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可能对(duì)交易(yì)产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应该(gāi)由上(shàng)下(xià)家(jiā)各(gè)支付(fù)一半(bàn)的中介费(fèi)，但在一些热点城市(shì)的(de)二(èr)手房交易过程中，往往(wǎng)会(huì)有(yǒu)这(zhè)样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的(de)情(qíng)况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将(jiāng)其视为向购(gòu)房者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分(fēn)中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收(shōu)费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明(míng)度(dù)，也(yě)有(yǒu)利于房(fáng)价的(de)稳(wěn)定。破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点”陆骑麟称。

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