5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南(nán)方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或(huò)“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票(piào)资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的(de)首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的中国四大佛山是哪些 四大佛山在哪几个省持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一(yī)季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二(èr)级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括房地(dì)产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认知上没(méi)有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积(jī)很难(nán)再出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优质区域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房(fán中国四大佛山是哪些 四大佛山在哪几个省g)地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房(fáng)地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地(dì)产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持(chí)续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度(dù)他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业(yè)出清的(de)过(guò)程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度(dù)从(cóng)中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金(jīn)流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内的绝大(dà)多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹(dàn)外的一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力(lì)现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季(jì)度(dù)、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得(dé)多(duō)的企(qǐ)业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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