文(wén)：任泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者非常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格(gé)的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的(de)本质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参(cān)与财税(shuì)改革方(fāng)案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地(dì)产(chǎn)销售，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业(yè)务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也(yě)解决了(le)制造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品(pǐn)房的(de)需求量大(dà)，而(ér)社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房(fáng)制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售的(de)最主要(yào)方式(shì)，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数(shù)十(shí)年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(gu上尉是什么级别，上尉是连长还是营长ó)城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套(tào)数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉(lā)动的(de)投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信(xìn)托等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占比超(chāo)过三(sān)分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的(de)比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的(de)按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和(hé)购(gòu)房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能(néng)力或(huò)短期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么(me)，监管账(zhàng)户资(zī)金如何(hé)被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做(zuò)提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或(huò)第(dì)三方验收合格上尉是什么级别，上尉是连长还是营长并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支(zhī)付首付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房(fáng)者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开发(fā)商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低(dī)首付比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为(wèi)严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道(dào)关口，有(yǒu)利于上尉是什么级别，上尉是连长还是营长保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施(shī)才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需(xū)求(qiú)的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等(děng)情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于(yú)开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关(guān)部(bù)门(mén)直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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