导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产(chǎn)存量极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我(wǒ)们(men)根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了(le)额(é)外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户(hù)均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速六朝是指哪六朝上(shàng)涨基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域(yù)六朝是指哪六朝板块(kuài)之间，不(bù)同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量(liàng)突然激(jī)增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保障房、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我们(men)需(xū)要进(jìn六朝是指哪六朝)一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等因素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房价(jià)迫使打(dǎ)工人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户(hù)的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人(rén)口(kǒu)规(guī)模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来(lái)新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住(zhù)宅的(de)占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后(hòu)的(de)改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是(shì)否考(kǎo)虑乡村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有(yǒu)着(zhe)密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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