近两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投(tóu)资(zī)者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二(èr)级市画的作者是谁 画的作者是高鼎吗场价格受到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情况(k画的作者是谁 画的作者是高鼎吗uàng)及市场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基(jī)础设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价(jià)值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提(tí)下(xià)，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的(de)影响，可分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成(chéng)率不达预期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红(hóng)金额(é)进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益(yì)主要来自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)认为，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特(tè)许(xǔ)经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益(yì)来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类(lèi)画的作者是谁 画的作者是高鼎吗REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投(tóu)资者(zhě)可以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的(de)经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)的(de)现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市(shì)场独立的(de)资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的(de)资产可(kě)以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低(dī)，对(duì)产权(quán)类(lèi)的资产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测(cè)进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济(jì)及(jí)市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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