5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持(chí)股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房(fáng)地产公司市(shì)值(zhí)在股票(piào)资(zī)产中的(de)占比却断(duàn)崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季(jì)报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最为(wèi)明显；其(qí)次是金地(dì)集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首(shǒu)季(jì)并非行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地产已经(jīng)进(jìn)入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大(dà)的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份(cè)出(chū)来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研(yán)究员吕功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本(běn)面(miàn)来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏(sū)至近(jìn)年来最高(gāo)，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势(shì)头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其(qí)中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在2成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份5％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿(ná)地成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本(běn)不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预(yù)期的盈(yíng)利和(hé)现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确(què)定性。其(qí)实(shí)整个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力(lì)、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期(qī)反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等(děng)待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份