5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票(piào)资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的(de)持股比例(lì)也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的(de)是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时(shí)代，一二(èr)线城市(shì)好于三四(sì)线(xiàn)城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但在(zài)这(zhè)几年(nián)特(tè)殊(shū)的(de)行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居民存(cún)款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及(jí)过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在(zài)前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

几近是什么意思，几近什么意思拼音　　从机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测(cè)算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题(tí)或者(zhě)资(zī)金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业(yè)出(chū)清(qīng)的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投(tóu)资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的(de)话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额(é)持续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额(é)持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报(bào)梳(shū)理发(fā)现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集(jí)中(zhōng)在核(hé)心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)，这个(gè)时候(hòu)，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就几近是什么意思，几近什么意思拼音不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等待它的(de)基本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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