导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味(wèi)着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差(chà)距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其(qí)中城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人(rén)都有(yǒu)房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得(dé)到居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普(在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farmpǔ)数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实(shí)际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一(yī)居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及(jí)全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的(de)人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之(zhī)下(xià)，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发(fā)展带来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受(shòu)益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民(mín)追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改善(shàn)性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较其(qí)他国(guó)家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化(huà)不(bù)单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差(chà)异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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