近两年(nián)火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体(tǐ)现出该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分(fēn)配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市(shì)场因素的(de)综合影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持(chí)有人实际获得的现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规(guī)要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年(nián)度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一(yī)方面，公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平(píng)的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的(de)帧率是高好还是低好，王者帧率是高好还是低好二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票(piào)和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金(jīn)份额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可(kě)以获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例是(shì)变(biàn)动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差(chà)异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的(de)收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对(duì)特许经营权(quán)类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细(xì)分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为(wèi)，与产(ch帧率是高好还是低好，王者帧率是高好还是低好ǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目(mù)，即使(shǐ)分派(pài)率相对(duì帧率是高好还是低好，王者帧率是高好还是低好)较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资(zī)本(běn)金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益(yì)来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的(de)土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的现金实(shí)质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债(zhài)市(shì)场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更多(duō)关注内(nèi)部收(shōu)益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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