导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年(nián)商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居(jū)民(mín)人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接(jiē)公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而(ér)事实(shí)上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么当下(xià)房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业(yè)获取了(le)全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一(yī)类(lèi)是(shì)商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了(le)户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房价的(de)大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为(wèi)一(yī)居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全(q再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗uán)国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的(de)家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自(zì)于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延(yán)续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境(jìng)，背后的(de)改善(shàn)性需(xū)求有待释放。<再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗/p>

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平(píng)的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏(piān)低(dī)，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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