导读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人(rén)均一(yī)间房所能(néng)满足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发达(dá)国(guó)家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理p>

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的(de)住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披(pī)露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国(guó)自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑(zhù)住不(bù)到3人(rén)，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着(zhe)人(rén)人(rén)都(dōu)有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来(lái)我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足(zú)因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及(jí)全(quán)国人均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造(zào)的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差(chà)异(yì)，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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