文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)，长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后(hòu)并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格(gé)的资(zī)金(jīn)监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一(yī)定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制(zhì)度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的(de)资(zī)金实(shí)力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式(shì)引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核心的(de)住房供(gōng)不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但监管(guǎn)部(bù)门不(bù)断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要求开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行(xíng)的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大(dà)风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监管体系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加(jiā)快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的(de)住房新(xīn)体制，从计(jì)划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下(xià)游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存(cún)量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的(de)《中国住房(fáng)市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者承(chéng)担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金链断(duàn)裂(liè)等一(yī)系列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情(qíng)况，而房企(qǐ)通过(guò)与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定(dìng)程度(dù)上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质(zhì)量的(de)保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付(fù)前资金(jīn)由第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得(dé)由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如由(yóu)于(yú)任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包(bāo)含在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是(shì)唯一一(yī)部规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付(fù)的(de)购房款也受该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购(gòu)权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期(qī)房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对(duì)刚(gāng)需(xū)和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商、银行的(de)第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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