5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业(yè)标(biāo)的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的(de)首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级(tóu)股从排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均(jūn)有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在盖(gài)特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出(chū)现了一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺(quē)时(shí)代(dài)，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来(lái)实(shí)现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第(dì)一(yī)的(de)上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日(rì)收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的(de)主要产品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务(wù)、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房(fáng)企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第(dì)三个季度他(tā)有(yǒu)的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房(fáng)企的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也(yě)是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能(néng)力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概(gài)率比(bǐ)较低，行业(yè)内(nèi)部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个(gè)方面是(shì)否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心什么的山峰填合适的词二年级，什么的山峰填合适的词三年级ong>

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增(zēng)速的(de)增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍(réng)处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等(děng)待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）