OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦(shà)的(de)重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租的(de)可能事(shì)项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但其实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开(kāi)，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体(tǐ)表现(xiàn)上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原(yuán)因(yīn)，最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是(shì)不是(shì)已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内(nèi)二(èr)级市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值(zhí)，很适合稳健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园(yuán)区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私(sī)募(mù)基(jī)金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流没(méi)有造(zào)成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租金收入受(shòu)不受影响，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区会(huì)最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步(bù)表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露(lù)的张江光大园项目(mù)出租(zū)率下降事项，一度二级市(shì)场价格出(chū)现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就相关事(shì)项进(jìn)行了(le)解释说明，市(shì)场信(xìn)心得到了(le)一定提振，二级市场价格表现也趋于(yú)平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的(de)扩(kuò)募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计(jì)签署意向书和合同(tóng)谈判中的储备租(zū)户正常转化(huà)后，项目出租率将得(dé)到(dào)回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息(xī)的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通和核实工作，并同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租(zū)户(hù)还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过(guò)了(le)2万方(fāng)。从意(yì)向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签署租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要租户。虽然(rán)收了(le)三个月(yuè)履约保证金给(gěi)了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这(zhè)些面(miàn)积在(zài)短期内完(wán)成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的(de)同区域的张江光大(dà)园(yuán)项目一季(jì)度(dù)末也有(yǒu)将近(jìn)30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租(zū)户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何(hé)未能得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责(zé)人解(jiě)释，张江光大园一(yī)直以(yǐ)来都(dōu)坚(jiān)持以市(shì)场化(huà)运营为导(dǎo)向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看(kàn)到出(chū)租率(lǜ)下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些(xiē)储备(bèi)租(zū)户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平等(děng)方(fāng)面(miàn)也有一些差异(yì)化，张润大(dà)厦多(duō)是(shì)两千多平的大平层，楼的(de)成新度(dù)高一些，单价也(yě)贵一(yī)些，张(zhāng)江光(guāng)大园单(dān)层以(yǐ)一千(qiān)平的(de)面积为主，还有一(yī)些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租户(hù)自身也(yě)会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方面能更加(jiā)充分发(fā)挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集(jí)团和张江高科目前(qián)在管资产约五百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区产业空(kōng)间(jiān)资产上市平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个(gè)资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩(kuò)容的(de)第一步，也是(shì)至关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但(dàn)是这和我(wǒ)们在(zài)张(zhāng)江科学城这三十(shí)年建设发(fā)展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一(yī感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思)个非(fēi)常(cháng)小的插曲(qū)。我们有信心排除(chú)万难(nán)，尽一切可能化解(jiě)当(dāng)前突(tū感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思)发(fā)事件的所有(yǒu)负(fù)面影响，维持预期和(hé)市场的(de)信心。”

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